Regularizarea construcțiilor fără autorizație după Legea 169/2026: ce se poate legaliza și până când

Aproape fiecare comună are case, anexe sau etaje ridicate fără autorizație de construire ori altfel decât scria în autorizație. Legea nr. 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vigoare din 25 august 2026 (art. 575 alin. (1)), le tratează la art. 301, prin autorizația de regularizare. Articolul are două regimuri: o regulă permanentă, îngustă, și o fereastră extinsă de cel mult un an, în care se poate regulariza orice categorie de construcție. Mai jos găsiți, pentru secretarul general, arhitectul-șef și funcționarul de urbanism, ce se poate legaliza, până când, cu ce taxe, cine verifică și ce urmează după închiderea ferestrei.

În presă i se spune adesea „amnistia construcțiilor”. Legea nu folosește acest cuvânt și nici nu iartă ceva: în fereastra de un an, regularizarea cere ca amenzile și obligațiile fiscale să fie achitate, iar taxele sunt mult mai mari decât cele obișnuite (art. 301 alin. (7)–(8)).

Regula permanentă

Oricând, fără limită de timp, Codul permite regularizarea doar pentru trei categorii de construcții (art. 301 alin. (2)):

• locuințe unifamiliale parter (P) sau parter plus etaj (P+1), cu o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp;
• anexe, inclusiv cele ale exploatațiilor agricole, de cel mult 150 mp;
• închideri de balcoane.

Toate trei sunt excluse dacă e vorba de monumente sau de construcții din zone protejate (alin. (2)). În plus, construcția trebuie să respecte reglementările de urbanism, cele de mediu și cerințele de calitate, iar respectarea lor se dovedește prin expertize tehnice (alin. (3), (9)). O casă P+2, o hală sau o locuință de 180 mp nu intră în regula permanentă. Pentru construcțiile vechi contează separat și prescripția: dreptul de a cere instanței desființarea se prescrie în 10 ani de la finalizarea în fapt a lucrărilor (art. 357 alin. (11)).

Potrivit formularului oficial de cerere, încadrarea la locuință privește o clădire care nu este monument istoric, iar închiderea balconului se face fără extindere pe domeniul public.

Fereastra extinsă de un an

Pentru o perioadă de cel mult un an de la intrarea în vigoare a Codului, art. 301 alin. (7) lărgește regula: se poate regulariza orice categorie de construcție făcută fără autorizație sau cu nerespectarea ei, cu trei condiții cumulative:

1. construcția respectă reglementările de urbanism în vigoare la data regularizării, nu la data la care a fost ridicată;
2. construcția respectă cerințele de calitate;
3. amenzile și obligațiile fiscale aferente sunt achitate.

Până când. Codul spune „maximum 1 an de la intrarea în vigoare”. Termenele din Cod se calculează după art. 599 din Codul administrativ (art. 580 CATUC), care include în termen atât ziua în care începe să curgă, cât și ziua în care se împlinește. Cum prima zi a ferestrei e 25.08.2026, ultima zi e 24.08.2027. Alte surse indică 25.08.2027; recomandarea practică e ca dosarele să fie depuse din timp, nu în ultimele zile.

Pentru primărie e util ca data să fie anunțată devreme, pe pagina de internet și la avizier. Dosarul cere expertize tehnice pe șase cerințe, extras de carte funciară și documentație tehnică, iar pregătirea lor durează.

Taxele de 10 ori mai mari

Pentru regularizarea din fereastra extinsă, taxa pentru certificatul de urbanism și taxa pentru autorizația de construire sunt de zece ori mai mari decât cele din Codul fiscal, iar cotele datorate Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC) cresc la fel (art. 301 alin. (8)). La regula permanentă rămân taxele obișnuite. Ca reper, taxa obișnuită pentru autorizația de construire este de 0,5% din valoarea autorizată la clădirile rezidențiale și anexe și de 1% la celelalte construcții (Codul fiscal art. 474 alin. (5)–(6)), iar consiliul local stabilește taxele prin hotărârea sa privind taxele locale.

Aplicarea concretă depinde de Codul fiscal. Taxele locale rămân reglementate de Codul fiscal (art. 474, art. 476), iar Codul urbanismului cere Ministerului Finanțelor să inițieze modificarea lui în 60 de zile de la intrarea în vigoare (art. 577 alin. (9)), termen care se împlinește în jurul datei de 24.10.2026. La verificarea din 15.10.2026, forma consolidată a Codului fiscal de pe portalul legislativ (actualizată la 08.08.2026) nu conținea această modificare, iar art. 474 nu era modificat după intrarea în vigoare a Codului urbanismului. Dacă înzecirea se poate aplica înainte de modificarea Codului fiscal este o întrebare de interpretare, pe care nu o tranșăm aici; verificați forma în vigoare a Codului fiscal la data emiterii.

Cine verifică

Respectarea reglementărilor de urbanism o verifică structura de urbanism a primăriei. Dacă primăria nu are personal calificat pentru această verificare, raportul privind respectarea reglementărilor urbanistice îl întocmește un urbanist angajat de solicitant (art. 301 alin. (9)). Cerințele de calitate se dovedesc prin rapoartele de expertiză tehnică depuse de solicitant (alin. (3), (9)).

Lipsa personalului calificat pentru verificare nu mută emiterea actului în altă parte: autorizația de regularizare o emite primarul (art. 304 alin. (1)–(2)). Președintele consiliului județean emite, cu avizul primarului, doar când unitatea administrativ-teritorială nu deține structura de specialitate în aparatul primarului sau când lucrarea trece de limita ei (art. 304 alin. (3)).

Legătura cu impozitul pe clădiri

Art. 301 alin. (11) leagă regularizarea direct de taxe și impozite: clădirile nelegale care nu au fost regularizate până la intrarea în vigoare a Codului plătesc impozit pe clădiri majorat cu 100%, de la data la care autoritatea locală constată construcția și până la regularizare sau desființare. Plata impozitului majorat nu regularizează construcția; doar autorizația de regularizare sau desființarea opresc majorarea.

Cine face constatarea contează. Codul fiscal spune că, pentru clădirile fără autorizație de construire, edificarea integrală sau parțială a clădirii ori folosirea ei o constată compartimentul de urbanism sau persoana desemnată prin dispoziția primarului (Codul fiscal art. 461 alin. (1^1) lit. b)). Concret, compartimentul de urbanism și cel de taxe trebuie să lucreze pe aceleași date: constatarea de la urbanism ajunge la taxe, iar o autorizație de regularizare emisă trebuie comunicată la taxe, ca majorarea să înceteze.

Ce urmează după fereastră

După 24.08.2027 regularizarea mai e posibilă doar pe regula permanentă. Pentru celelalte construcții rămase nelegale, Codul dă primăriei două căi (art. 301 alin. (12)):

• primăria poate trece la desființarea construcției, cu recuperarea cheltuielilor;
• sau trebuie să ceară instanței desființarea.

Primarul face cererea în instanță în 30 de zile de la expirarea anului, pe baza procesului-verbal de constatare întocmit de compartimentul de specialitate sau de ISC (art. 301 alin. (13)). Cu aceeași regulă de numărare, termenul cade în jurul datei de 22–23.09.2027. Hotărârea judecătorească prin care se dispune desființarea este titlu executoriu (alin. (15)).

Cererea în instanță se sprijină pe procesul-verbal de constatare, iar 30 de zile trec repede. De aceea e util ca evidența construcțiilor constatate să fie ținută pe parcursul anului de fereastră, nu întocmită abia după închiderea ei.

Formularele

Ordinul MDLPA nr. 975/2026, obligatoriu de la publicarea în Monitorul Oficial nr. 711 din 26.08.2026 (art. 3 alin. (2) din ordin), are două formulare pentru regularizare:

• F_AR_01, cererea pentru emiterea autorizației de regularizare. Solicitantul bifează situația construcției (fără autorizație sau cu nerespectarea ei) și încadrarea pe art. 301: una dintre cele trei categorii ale regulii permanente sau „alte categorii”, în termenul de excepție. Cererea cuprinde rapoartele de expertiză tehnică pe cele șase cerințe fundamentale (rezistență mecanică și stabilitate; securitate la incendiu; igienă, sănătate și mediu înconjurător; siguranță și accesibilitate în exploatare; protecție împotriva zgomotului; economie de energie și izolare termică), raportul privind respectarea reglementărilor urbanistice, după caz, avizele și acordurile obținute, extrasul de carte funciară, documentația tehnică și dovada achitării taxelor.
• F_AR_02, autorizația de regularizare, actul pe care îl emite autoritatea. Potrivit modelului, îl semnează conducătorul autorității emitente, secretarul general și arhitectul-șef, iar autorizația se trece în registrul autorizațiilor, unul dintre cele patru registre digitale de la art. 315 alin. (1).

Codul nu dă un termen special de emitere pentru autorizația de regularizare. E prudent să se aplice termenul de 30 de zile calendaristice de la documentația completă, ca la autorizația de construire (art. 273 alin. (1)); este o interpretare, nu o regulă expresă. Online, cererile de urbanism pot fi publicate prin Formulare online, parte a platformei de e-guvernare Primarium; toate cele 36 de formulare ale ordinului, cu rubricile lor, sunt în catalogul formularelor de urbanism.

Mai departe

• Ghidul Legii 169/2026 pentru primării: actele, termenele, registrele și calendarul complet.
• Autorizația de construire în 2026: termenele, semnatarii și documentația, pentru construcțiile care se fac de acum înainte.
• Legea 50/1991 a fost abrogată: unde găsiți acum fiecare instituție din legea veche.
• Modulul de urbanism Primarium: dosarul, actul pe formularul oficial, registrele și raportul lunar către ISC.

Întrebări frecvente

Până când se poate regulariza o construcție făcută fără autorizație? În fereastra extinsă de un an de la intrarea în vigoare a Codului (art. 301 alin. (7)): cel târziu 24.08.2027, cu numărarea din art. 580 din Cod și art. 599 din Codul administrativ; alte surse indică 25.08.2027, de aceea recomandăm depunerea din timp; după aceea rămâne doar regula permanentă de la alin. (2).

Ce construcții se pot regulariza oricând? Locuințe unifamiliale P sau P+1 de cel mult 150 mp desfășurați, anexe de cel mult 150 mp și închideri de balcoane, în afara zonelor protejate și cu expertize (art. 301 alin. (2), (3), (9)).

Cât costă regularizarea în fereastra de un an? Legea prevede taxe de CU și AC și cote ISC de 10 ori mai mari (art. 301 alin. (8)); valorile efective depind de modificarea Codului fiscal (art. 577 alin. (9)).

Ce se întâmplă cu impozitul pe o clădire neregularizată? Se majorează cu 100% de la data constatării, până la regularizare sau desființare (art. 301 alin. (11)).

Surse

• Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, M.Of. Partea I nr. 661 din 10.08.2026, art. 301, 304, 315, 575, 577, 580: legislatie.just.ro
• Ordinul MDLPA nr. 975/2026, M.Of. Partea I nr. 711 din 26.08.2026 (anexele cu formularele, în M.Of. nr. 711 bis): legislatie.just.ro
• Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 461 alin. (1^1), art. 474, art. 476: legislatie.just.ro
• OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ, art. 599 (calculul termenelor): legislatie.just.ro

Material informativ; nu ține loc de consultanță juridică. Trimiterile la articole urmează textul Codului publicat în Monitorul Oficial nr. 661/2026 și au fost recitite pe portalul legislativ la 22.10.2026; Codul fiscal, pe forma consolidată verificată la 15.10.2026.