Autorizația de construire după Legea 169/2026: termenul, semnatarii și cine o emite la o comună

Ghid pentru secretarul general, arhitectul-șef și funcționarul de urbanism al unei comune: cum curge dosarul de autorizare, în câte zile se emite actul, cine îl semnează, când îl emite consiliul județean, ce taxă se datorează și ce urmează după emitere, după Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), în vigoare din 25 august 2026.

Autorizația de construire rămâne, și după 25 august 2026, actul fără de care o clădire nu se poate executa legal. S-a schimbat însă aproape tot ce o înconjoară: legea care o reglementează (Legea nr. 50/1991 a fost abrogată de Legea nr. 169/2026, art. 576 alin. (3) lit. b)), formularele (Ordinul MDLPA nr. 975/2026), termenul de emitere, numărul semnatarilor și regulile pentru comunele care nu au un arhitect-șef. Etapa dinainte, certificatul de urbanism, are articolul ei: certificatul de urbanism în 2026.

Cum curge dosarul de autorizare

Codul împarte drumul dosarului în trei momente, fiecare cu termenul lui: verificarea completitudinii, completarea și emiterea. Termenul de emitere nu pornește de la înregistrarea cererii, ci de la data la care documentația devine completă, de aceea prima verificare contează atât de mult.

Pe parcurs, Codul prevede și posibilitatea unei consultări cu solicitantul, la sediul autorității (art. 272). Câteva reguli generale completează tabloul:

• nu se emit autorizații provizorii (art. 246 alin. (6));
• dacă cererea nu poate fi admisă, autoritatea emite un act de respingere motivat în fapt și în drept; o altă soluție posibilă este emiterea condiționată de refacerea proiectului (art. 275);
• Codul nu prevede aprobare tacită pentru autorizația de construire a clădirilor: termenul depășit nu îi dă solicitantului o autorizație „tacită”. Aprobarea tacită există pentru avize (art. 269 alin. (14)) și pentru procedura simplificată a notificării.

Ce verifică primăria

Analiza privește încadrarea în reglementările urbanistice: regimul de construire, alinierile, retragerile, înălțimile, POT și CUT, volumetria și aspectul, accesurile, împrejmuirile, spațiile verzi, utilitățile, parcările și concordanța cu avizele obținute (art. 250 alin. (2), art. 259 alin. (5), art. 265 alin. (8)). Conformitatea tehnică a proiectului rămâne răspunderea proiectanților și a verificatorilor (art. 265 alin. (9)).

Ce înseamnă o depășire a termenului

Neemiterea autorizației, emiterea ei cu depășirea termenului legal și restituirea fără temei a documentației sunt contravenții, sancționate cu amendă de la 5.000 la 30.000 de lei (art. 357 alin. (1) lit. l)). La prima abatere se poate aplica, o singură dată, avertisment (alin. (6), (8)), iar fapta o constată numai Inspectoratul de Stat în Construcții (alin. (9)). Practic, termenul se urmărește de la înregistrare, nu de la momentul în care dosarul ajunge la funcționar.

Ce se depune

Cere autorizația titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra imobilului și, în cazurile prevăzute de lege, titularul unui drept de creanță (art. 245, 248). Dosarul are, pe scurt, următoarele piese (art. 262 alin. (1)):

• cererea, pe modelul F_A_01, cu conținutul minim de la art. 263 (numărul certificatului de urbanism, imobilul, tipul lucrării, indicatorii urbanistici, valoarea fără TVA, durata, verificatorii);
• extrasul de carte funciară și extrasul de plan cadastral, de cel mult 30 de zile;
• proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor (PAC); pentru gospodăriile rurale unifamiliale, Codul are o anexă separată pentru conținutul proiectului (art. 264 alin. (3)–(4));
• dovada luării în evidență a proiectului de Ordinul Arhitecților din România;
• avizele și acordurile cerute prin certificatul de urbanism și actul de mediu;
• declarația pe propria răspundere pentru avizele considerate acordate tacit, pe modelul F_A_03;
• devizul general, cu durata și valoarea lucrărilor;
• referatele verificatorilor de proiecte;
• după caz, documentațiile pentru comisia de acord unic, expertiza privind vecinătățile și proiectul pentru administratorul drumului.

Lista completă, cu anexele a)–q) așa cum apar în modelul oficial, este pe pagina despre actele necesare pentru autorizația de construire.

Depunerea se poate face pe hârtie sau în format digital. În format digital, documentația poartă semnătura electronică calificată a solicitantului și a specialiștilor, iar partea care se publică pe site se depune obligatoriu și digital (art. 270).

Cererile online și ghișeul

Cererea de autorizație (F_A_01) se numără printre cererile Ordinului 975/2026 pe care primăria le poate pune la dispoziție în propriul portal, alături de cererea de prelungire (F_A_02), declarația pentru avizele tacite (F_A_03), înștiințările de începere și de finalizare (F_A_08, F_A_10) și cererea de autorizație de modificare (F_AM_01). În Primarium, ele pot fi publicate prin modulul Formulare online, după modelul oficial, cu codul și versiunea lui, iar cererea trimisă primește număr de înregistrare. Când primăria folosește și modulul de urbanism, cererea deschide dosarul, cu termenul pornit. Cum se leagă modulele între ele se vede pe pagina e-Guvernare.

Nu toate formularele familiei trec prin portalul cetățeanului: cererea pentru avizul primarului (F_A_05) vine de la o altă autoritate și se primește la ghișeu, iar înștiințările adresate Inspectoratului de Stat în Construcții (F_A_09, F_A_11) nu se depun la primărie. Toate cele 36 de modele sunt adunate pe pagina formularelor de urbanism din Ordinul 975/2026.

Cine emite autorizația: regula

Autorizațiile de construire, de desființare, de modificare și de regularizare le emite primarul, pentru tot teritoriul unității administrativ-teritoriale (art. 304 alin. (1)–(2)). Certificatele de urbanism le emite aceeași autoritate care emite autorizația (art. 253 alin. (7)), așa că, la o comună, emitentul este de regulă același pentru tot dosarul.

Primarul își poate delega atribuțiile, prin dispoziție, viceprimarului sau administratorului public (art. 120 alin. (1) lit. i)).

Tabelul de mai jos rezumă situațiile pe care le întâlnește o comună. Le explicăm în secțiunile următoare.

Când emite președintele consiliului județean

Codul mută emiterea la președintele consiliului județean în două situații obișnuite, ambele cu avizul prealabil al primarului (art. 304 alin. (3)):

• imobilul pe care se face lucrarea trece de limita unității administrativ-teritoriale (lit. a));
• unitatea administrativ-teritorială nu deține, în aparatul primarului, o structură de specialitate în amenajarea teritoriului și urbanism (lit. b)).

Criteriul de la lit. b) este existența structurii, nu prezența unei persoane calificate. O comună care are compartimentul de urbanism, dar nu are, momentan, un arhitect-șef, rămâne emitentă și acoperă lipsa prin soluțiile din secțiunea despre comunele fără specialist. Același articol tratează și situațiile excepționale, precum consiliul local dizolvat sau primarul suspendat, în care avizul îl dă secretarul general.

Fluxul formularelor între județ și comună

1. Instituția arhitectului-șef al județului trimite primarului cererea de aviz, pe modelul F_A_05, cu copia certificatului de urbanism și planurile-anexă.
2. Primarul răspunde cu avizul pe modelul F_A_06: favorabil, favorabil cu condiții sau nefavorabil, cu documentația de urbanism aplicabilă și regimurile imobilului. Potrivit modelului, avizul îl semnează primarul și rămâne valabil pe perioada certificatului de urbanism de referință.
3. Autorizația o emite președintele consiliului județean, tot pe modelul F_A_04. Rubrica „Către” din cererea F_A_01 are, în modelul oficial, și varianta „consiliul județean”.

Prin aviz, comuna își spune cuvântul asupra propriului teritoriu chiar și atunci când actul final îl emite județul. Pentru compartimentul de urbanism, avizul primarului e un act cu termen și răspundere, care merită tratat ca orice alt act emis.

Arhitectul-șef al comunei: cine poate fi

Structura de specialitate se numește „instituția arhitectului-șef”; la comună ea poate fi un serviciu sau un compartiment (art. 121 alin. (1)). Indiferent de forma aleasă, arhitectul-șef nu poate fi subordonat unui alt funcționar public sau personal contractual (art. 124 alin. (4)).

La comune, funcția o poate ocupa (art. 126 alin. (1) lit. c)):

• un arhitect sau un urbanist;
• un conductor arhitect;
• un inginer sau un subinginer constructor;
• un inginer economist în construcții.

Toți trebuie să fi absolvit cursurile de formare în urbanism și autorizarea construcțiilor. Cine este numit fără ele are la dispoziție cel mult un an de la numire ca să le absolve; altfel este eliberat din funcție (art. 126 alin. (3)). Un referent cu studii medii nu îndeplinește condițiile de studii pentru funcția de arhitect-șef.

Comuna are structura, dar nu are specialist

Este situația cea mai frecventă la comunele mici, iar Codul o rezolvă fără să mute emiterea la județ. Emitentul rămâne primarul; se schimbă doar cine face lucrarea de specialitate și cine semnează pentru partea de urbanism. Soluțiile, în ordinea în care le prevede legea:

1. Înlocuirea temporară. Când postul e vacant, atribuțiile operaționale le preia alt funcționar din structură care îndeplinește condițiile, cel mult 6 luni pe an. Dacă un asemenea funcționar nu există, le preia arhitectul-șef al județului, pe bază de convenție (art. 126 alin. (2)).
2. Funcționarul cu cursuri. Comuna care nu poate ocupa postul și nu face parte dintr-o asociere pentru urbanism încredințează atribuțiile unui funcționar public definitiv din instituția arhitectului-șef, absolvent al cursurilor de formare, până la ocuparea postului prin concurs (art. 126 alin. (6), art. 122 alin. (3)).
3. Asocierea. Comunele se pot asocia într-o asociație de dezvoltare intercomunitară pentru emiterea în comun a certificatelor și autorizațiilor (art. 122 alin. (1)–(2)) sau într-un consorțiu administrativ. În consorțiu, arhitectul-șef al comunei care are postul ocupat lucrează și pentru celelalte (art. 124 alin. (10)), iar personalul consorțiului poate semna certificatele și autorizațiile în numele primăriei (art. 126 alin. (8)).
4. Ultima soluție. Dacă niciuna dintre variantele de mai sus nu este posibilă, atribuțiile le îndeplinește instituția arhitectului-șef al județului, pe bază de convenție (art. 122 alin. (5)).

Pentru organigramă, concluzia e practică: înainte de a presupune că „emite județul”, merită verificat dacă primăria are structura de specialitate prevăzută în organigramă. Dacă o are, comuna rămâne emitentă și își alege una dintre soluțiile de mai sus.

Cine semnează autorizația

Spre deosebire de certificatul de urbanism de construire, care are trei semnături, autorizația de construire are patru (art. 273 alin. (6)):

1. primarul sau persoana împuternicită de el;
2. secretarul general al unității administrativ-teritoriale;
3. arhitectul-șef sau persoana cu responsabilitate în domeniul urbanismului;
4. persoana desemnată să întocmească autorizația.

Semnatarii răspund pentru actul emis (art. 273 alin. (8), art. 318). Avizele, acordul unic și actul autorității de mediu devin parte din autorizație (art. 273 alin. (7)), iar proiectul anexat se vizează spre neschimbare, cu ștampila din modelul F_A_07. Modelul autorizației este F_A_04.

Ce s-a simplificat

Pentru lucrările obișnuite la o comună, Codul scoate din dosar câteva avize care lungeau autorizarea:

• la locuințele unifamiliale, anexe și împrejmuiri nu se mai cer avizul direcției de sănătate publică și cel al poliției rutiere (art. 267 alin. (2)–(3));
• pentru aceleași lucrări nu se cere nici actul de mediu, dacă nu sunt în arii protejate (art. 268 alin. (2));
• când racordul la utilități trece pe un drum comunal, acordul administratorului drumului îl emite primăria, odată cu autorizația de construire (art. 267 alin. (1)).

Separat de dosar, două reguli de organizare ușurează munca unei comune mici:

• comisia tehnică de amenajare a teritoriului și urbanism (CTATU) nu este obligatorie la comune; analiza o face comisia de la consiliul județean (art. 128 alin. (5)–(6));
• comisia de acord unic este opțională la comune; dacă nu o înființează, comuna poate lucra cu cea de la consiliul județean, pe bază de convenție (art. 305 alin. (2)–(3)).

Pentru lucrările mici, o parte din autorizare se înlocuiește cu notificarea, o procedură simplificată cu aprobare tacită, explicată în articolul despre notificare și aprobarea tacită.

Taxa pentru autorizația de construire

Taxa a rămas în Codul fiscal, iar valorile concrete pentru fiecare comună sunt cele din hotărârea consiliului local privind taxele locale. Codul fiscal fixează cotele (Legea nr. 227/2015, art. 474):

Regularizarea pe valoarea reală

Taxa se plătește înainte de emitere, pe valoarea declarată de solicitant; la clădirile rezidențiale, valoarea nu poate fi mai mică decât valoarea impozabilă a clădirii. După finalizare urmează regularizarea, în trei pași de câte 15 zile (Cod fiscal, art. 474 alin. (7)):

1. titularul depune declarația privind valoarea lucrărilor în 15 zile de la finalizare, dar nu mai târziu de 15 zile de la expirarea autorizației;
2. compartimentul de specialitate stabilește taxa pe valoarea reală în 15 zile;
3. diferența se plătește sau se restituie în 15 zile de la comunicare.

Taxa nu e același lucru cu cotele către ISC

Cifra de 0,5% apare de două ori într-un dosar și produce des confuzii. Pe lângă taxa locală de autorizare, beneficiarul datorează Inspectoratului de Stat în Construcții o cotă de 0,5% din valoarea lucrărilor, plătită pe jumătate la începerea lucrărilor și restul până la recepție (Legea nr. 169/2026, art. 352), plus cota de 0,1% pentru controlul statului în amenajarea teritoriului și urbanism (art. 143). Acestea nu sunt taxe locale: se plătesc către inspectorat, nu la bugetul comunei.

Atenție la data verificării. Am verificat cotele pe forma consolidată a Codului fiscal de pe portalul legislativ la 15 octombrie 2026. Codul urbanismului cere modificarea Codului fiscal, pentru taxa de echipare a teritoriului și pentru taxele majorate de la regularizare (art. 577 alin. (9)); la data verificării, modificarea nu apărea în forma consolidată. Înainte de a aplica o cotă, verificați forma în vigoare și hotărârea consiliului local.

După emitere

Publicarea și registrul

Primăria publică autorizațiile emise în 30 de zile, la sediu și pe site (art. 314 alin. (2)), și le trece în registrul digital al autorizațiilor, unul dintre cele patru registre cerute de art. 315 alin. (1). Beneficiarul, la rândul lui, notează autorizația în cartea funciară și o face publică înainte de începerea lucrărilor (art. 314 alin. (7)). Cum se țin registrele și ce se trimite lunar la inspectorat explicăm în articolul despre registrele de urbanism și raportul ISC.

Valabilitatea

• lucrările trebuie începute în 3 ani de la emitere (art. 309 alin. (1));
• după începere, autorizația e valabilă pe toată durata de execuție stabilită în ea, socotită de la data începerii anunțate primăriei; fără înștiințare, de la data emiterii (alin. (2)–(3));
• execuția se poate suspenda o singură dată, cel mult 12 luni, prin notificare motivată (alin. (4));
• la vânzarea imobilului în timpul lucrărilor, autorizația trece de drept la noul titular (art. 312 alin. (1));
• după expirare, lucrările rămase se autorizează printr-o autorizație nouă (art. 310 alin. (6)).

Începerea și finalizarea lucrărilor

1. La începere, titularul trimite înștiințarea primăriei emitente, pe F_A_08, și Inspectoratului de Stat în Construcții, pe F_A_09 (art. 278 alin. (3)–(4)). Tot atunci se montează panoul de identificare a investiției, după modelul F_02.
2. La terminare, titularul anunță primăria și convoacă recepția pe F_A_10, iar inspectoratul pe F_A_11.
3. Recepția este obligatorie și se face cu participarea reprezentantului primăriei emitente (art. 280 alin. (2)–(3)). O construcție fără autorizație nu se poate recepționa (alin. (8)).

Prelungirea

Codul permite, o singură dată, prelungirea duratei de execuție, cu cel mult 12 luni. Cererea se depune cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare, cu taxa de 30% din taxa inițială (art. 310 alin. (5)), pe modelul F_A_02, iar potrivit modelului, prelungirea se trece pe pagina a treia a autorizației.

Pentru prelungirea valabilității de 3 ani, textul nu dă o regulă fermă: art. 309 alin. (5) pare să o excludă, iar alin. (6) vorbește despre prelungirea valabilității, cu o cerere depusă cu cel puțin 15 zile înainte de expirare. Modelul F_A_02 oferă ambele variante. Până la o clarificare, o asemenea cerere se analizează împreună cu juristul primăriei. Cu autorizația de modificare (F_AM_01, F_AM_02) termenul nu se prelungește: rămâne cel al autorizației inițiale.

Ce schimbă în organigramă

În multe comune, urbanismul stă astăzi sub viceprimar sau într-un compartiment comun cu alt domeniu, condus de un alt șef. Codul cere ca arhitectul-șef să nu fie subordonat altui funcționar, indiferent de tipul structurii (art. 124 alin. (4)), deci organigrama și regulamentul de organizare și funcționare trebuie revăzute.

• până la 31.12.2026: ROF-ul și procedurile operaționale revizuite pentru aplicarea Codului (art. 578 alin. (1));
• ziua 90 de la intrarea în vigoare: ROF-ul completat cu noile competențe de control și sancționare, dacă primăria primește prin Cod competențe noi de sancționare (art. 581 alin. (2)). Numărat după art. 580 din Cod și art. 599 din Codul administrativ, termenul se împlinește duminică, 22.11.2026; practic, e prudent ca modificarea să fie gata până vineri, 20.11.2026.

Data de 31.12.2026 nu se confundă cu 30.12.2026, termenul din Ordinul 975/2026 pentru actualizarea platformelor de depunere. Imaginea completă a calendarului este în ghidul Legii 169/2026, iar ce a devenit fiecare instituție a vechii legi a autorizării găsiți în articolul despre Legea 50/1991, abrogată.

Întrebări frecvente

Surse

• Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, în vigoare din 25 august 2026 (art. 575 alin. (1)); art. 120–128, 143, 245–275, 278, 280, 304, 305, 309–315, 352, 357, 576, 577, 578, 580, 581.
• Ordinul MDLPA nr. 975/2026 privind modelele de formulare, publicat în Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026; anexele cu formularele sunt în Monitorul Oficial nr. 711 bis, care nu este reprodus pe portalul legislativ.
• Legea nr. 227/2015 — Codul fiscal, art. 474 alin. (5)–(8) și art. 484, în forma consolidată de pe portal (la data consultării, 15 octombrie 2026, consolidarea era la 8 august 2026).
• Codul administrativ (OUG nr. 57/2019), art. 599, pentru calculul termenelor.

Material informativ; nu ține loc de consultanță juridică.